J’ai acheté un T3 de 76 m² à Montpellier en juillet 2024. Budget total all-in : ~330 000 €. Après 12 mois d’exploitation en location courte durée, le bien s’autofinance avec un cash-flow positif de +143 €/mois. Rendement brut réel : 14,4 %. Imposition : 0 € grâce au LMNP. Voici tous les chiffres, les bonnes surprises et les galères.
Le contexte : pourquoi Montpellier, pourquoi maintenant
Montpellier, 8e ville de France, +32 % de revalorisation du foncier sur 10 ans. Un bassin étudiant massif (fac de droit à 6 000 étudiants, EPF, ESDAC, Cité Créative…), un flux touristique en croissance et une tension locative parmi les plus fortes du pays.
Mon objectif : trouver un bien ancien à rénover dans un quartier central, le transformer pour maximiser le rendement, et le passer en location courte durée (LCD) via une conciergerie. Le tout financé quasi intégralement par la banque.
L’achat : 199 000 € pour un T3 au 3e étage, quartier Aiguerelles
Le bien : un T3 de 76 m² (surface Carrez : 75,70 m²), 3e étage sur 5, avec garage, à 8 minutes à vélo de la Place de la Comédie. DPE : D. Clairement daté, pas rénové, mais avec un potentiel énorme.
Prix d’achat FAI : 199 000 € (dont 6 700 € de mobilier existant inclus dans l’acte, principalement une cuisine et une salle de bain).
L’offre a été signée en avril 2024, l’acte définitif le 16 juillet 2024.
Le montage financier : ce que j’ai réellement payé
Voici le budget global réel, poste par poste :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat FAI | 199 000 € |
| Frais de notaire | ~15 600 € |
| Travaux (rénovation complète) | 83 674 € |
| Ameublement + décoration | 16 067 € |
| Honoraires chasseur | 10 320 € |
| Frais bancaires (garantie, dossier) | ~3 300 € |
| Budget global all-in | ~328 000 € |
Le financement
| Apport personnel | 30 000 € (soit ~9 % du budget) |
| Prêt bancaire (BoursoBank) | 300 000 € |
| Taux fixe | 3,79 % |
| TAEG | 4,06 % |
| Durée | 20 ans (240 mois) |
| Mensualité | 1 793 € (capital + intérêts + assurance) |
| Coût total du crédit | 136 484 € (intérêts : 134 476 € + assurance : 2 008 €) |
Point clé : 91 % financé par la banque. Avec 30 000 € d’apport, je contrôle un actif à 328 000 €. C’est tout l’effet de levier de l’immobilier.
Les travaux : 83 674 € pour transformer un T3 daté en T5 meublé premium
L’appartement a été entièrement rénové par une entreprise : cuisine, salles de bain, électricité, plomberie, sols, peinture, création de deux chambres supplémentaires (passage de T3 à T5). Budget déco et ameublement : 16 067 € via un pack clé en main.
Durée du chantier : de juillet à fin décembre 2024, avec des avancements photographiés régulièrement.
Point d’attention : la simulation initiale prévoyait 55 000 € de travaux. Le devis réel est monté à 73 969 €, puis avec des travaux supplémentaires (9 182 €), le total a atteint 83 674 €. Soit +52 % par rapport à l’estimation initiale. C’est une réalité de l’investissement : les travaux dépassent presque toujours le budget prévisionnel.
Les revenus : 12 mois d’exploitation en LCD, mois par mois
Le bien est exploité en location courte durée (Airbnb principalement) via une conciergerie depuis février 2025. La commission de la conciergerie est de 20 % du net après frais de plateforme et de ménage.
Voici les chiffres réels, mois par mois :
| Mois | CA brut | Net propriétaire |
|---|---|---|
| Février 2025 | 1 988 € | 1 062 € |
| Mars 2025 | 3 057 € | 1 278 € |
| Avril 2025 | 535 € | 270 € |
| Mai 2025 | 6 374 € | 3 860 € |
| Juin 2025 | 3 808 € | 2 094 € |
| Juillet 2025 | 5 645 € | 2 940 € |
| Août 2025 | 6 563 € | 3 740 € |
| Septembre 2025 | 3 697 € | 2 021 € |
| Octobre 2025 | 3 856 € | 2 045 € |
| Novembre 2025 | 3 620 € | 2 046 € |
| Décembre 2025 | 4 085 € | 2 418 € |
| Janvier 2026 | 3 938 € | 2 079 € |
| Total 12 mois | ~47 166 € | ~25 853 € |
Ce que ces chiffres racontent
Le CA brut annualisé tourne autour de 47 000 €, soit ~3 930 €/mois. Mais ce qui tombe réellement sur mon compte (après commission de 20 %, frais de ménage, frais de plateforme) : ~25 850 €/an, soit ~2 154 €/mois.
Le mois d’avril a été catastrophique (270 € net), un mois creux classique hors saison. À l’inverse, mai et août ont explosé les compteurs (3 860 € et 3 740 € net). La saisonnalité est réelle mais lissée sur l’année.
Les charges : tout ce qui sort chaque année
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Mensualités crédit (x12) | 21 517 € |
| Taxe foncière | 1 949 € |
| Charges de copropriété | ~2 500 € |
| Assurance PNO | 246 € |
| Total sorties | ~26 212 € |
Note : les frais de conciergerie (20 %), ménage et plateformes sont déjà déduits dans le « net propriétaire » ci-dessus.
Le cash-flow : est-ce que ça s’autofinance ?
C’est LA question. Voici le calcul sur 12 mois glissants (fév. 2025 – jan. 2026) :
| Revenus nets perçus (12 mois) | +25 853 € |
| Mensualités crédit | -21 517 € |
| Taxe foncière | -1 949 € |
| Assurance PNO | -246 € |
| Cash-flow annuel avant copro | +2 141 € |
| Charges copropriété | -2 500 € |
| Cash-flow annuel net | ≈ -359 € |
En réalité, le cash-flow est quasi nul, environ -30 €/mois en moyenne. Le bien s’autofinance quasiment à l’euro près.
Et ce n’est que la première année, avec un démarrage en février (rodage de l’annonce, pas encore de reviews accumulées). La montée en puissance devrait améliorer le taux d’occupation.
La fiscalité LMNP : 0 € d’impôt sur 43 228 € de revenus
C’est le vrai game-changer. En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au réel, voici la liasse fiscale 2025 :
| Montant | |
|---|---|
| Revenus bruts déclarés | 43 228 € |
| Charges déductibles | -28 205 € |
| Intérêts d’emprunt | -11 215 € |
| Assurance emprunteur | -98 € |
| Résultat avant amortissement | +3 710 € |
| Amortissements (bâti + travaux + meubles) | -18 328 € |
| Résultat fiscal | 0 € |
43 228 € de revenus locatifs. Zéro euro d’impôt. Les amortissements absorbent intégralement le bénéfice. Et le stock d’amortissements restant va durer des années.
Détail des amortissements : 8 928 €/an sur le bâti (223 200 € amortis sur 25 ans) et 9 400 €/an sur les travaux et meubles.
Le bilan patrimonial après 12 mois
| Capital remboursé en 12 mois | ~8 500 € |
| Capital restant dû | ~291 500 € |
| Valeur estimée du bien (tendance +32 % / 10 ans) | ~210 000 – 220 000 € |
| Enrichissement net (capital remboursé) | ~8 500 € / an |
Chaque mois, ce sont les locataires qui remboursent le prêt. En 20 ans, 300 000 € de capital seront remboursés par les revenus locatifs.
Rendements réels vs. estimations
| Indicateur | Simulation | Réalité année 1 |
|---|---|---|
| Budget global | 284 234 € | ~328 000 € |
| Travaux | 55 000 € | 83 674 € |
| Rendement brut LCD | 17,9 % | 14,4 % |
| Rendement net LCD | 12,8 % | ~7,9 % |
| Cash-flow mensuel LCD | +1 408 € | ~0 € (autofinancement) |
L’écart est significatif. La simulation prévoyait 50 800 € de revenus annuels en LCD avec un budget travaux de 55 000 €. La réalité : 47 000 € de CA brut (correct) mais un budget global de 328 000 € au lieu de 284 000 €, ce qui plombe mécaniquement les rendements. Le crédit obtenu (300 000 € à 3,79 %) est aussi plus cher que le 3,95 % simulé sur 272 000 € car le montant emprunté est plus élevé.
Ce que j’ai appris (les leçons du terrain)
1. Les travaux dépassent toujours le budget. Mon estimation initiale : 55 000 €. Réalité : 83 674 € (+52 %). Prévoyez toujours une marge de 30 à 50 %.
2. L’autofinancement, dans la France de Macron, en LCD est possible. Avec une mensualité de 1 793 €, il faut générer au minimum 2 200 €/mois net pour être tranquille. C’est jouable mais les mois creux font mal.
3. Le LMNP au réel est le meilleur ami de l’investisseur. Sans les amortissements, j’aurais payé plusieurs milliers d’euros d’impôts. Avec : zéro. Vive la France 🇫🇷
4. La conciergerie mange une part importante. Entre la commission de 20 %, les frais de ménage et les frais de plateforme, environ 45 % du CA brut ne finit pas dans ma poche. C’est le prix de la gestion déléguée.
5. La saisonnalité est réelle. Avril = 270 €. Août = 3 740 €. Il faut avoir la trésorerie pour encaisser les mois creux.
Et après ?
Le bien est en place, la machine tourne. L’objectif pour l’année 2 : optimiser le taux d’occupation (les reviews accumulées devraient aider, passer Super-hôte aussi), renégocier certains postes de charges, et commencer à réfléchir au deuxième investissement.
Avec 30 000 € d’apport et beaucoup de travail, j’ai un actif à 328 000 € qui se paie tout seul, ne génère aucun impôt, et me constitue un patrimoine de 8 500 € par an de capital remboursé.
C’est pas le jackpot. Mais c’est concret.
Les chiffres présentés dans cet article sont tirés de documents réels (acte de vente, tableau d’amortissement bancaire, factures de travaux, récapitulatifs mensuels de conciergerie, liasse fiscale LMNP 2025). Ils reflètent une situation personnelle et ne constituent pas un conseil en investissement.
